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de Robien |
ZRR |
Girardin |
| Principe |
Investissement locatif en collectif ou individuel |
Investissement locatif dans une Zone de Revitalisation Rurale |
Investissement outre-mer |
| Support d'investissement |
Immobilier neuf (ou ancien fortement réhabilité) en France loué non meublé à titre de résidence principale du locataire |
Immobilier neuf, loué nu à un gestionnaire en résidence de tourisme située en ZRR |
Immobilier neuf à usage d'habitation |
| Investissement optimal |
134 000 euros
Plus si revenus fonciers existants |
50 000 euros/célib.
100000 euros/couple
mini/avantage fiscal |
Selon marché local |
| Avantage fiscal |
Régime des revenus fonciers. Amortissement jusqu'à 65% de l'invest/15 ans |
Réduction d'impôt 25% / invest. / 6 ans, plafonnée à 12500 euros/célib., 25000/couple marié |
Réduction d'impôt 40 à 64% / invest / 5 ans (selon secteur libre ou intermédiaire, alimentation énergie solaire ou non). Plafond 1750 euros HT/m² |
| Impact fiscal |
Fort les 5 première années puis plus faible, étalé sur 9 à 15 ans |
Fort les 6 premières années uniquement |
Très fort pendant 5 ans |
| Conditions |
Location 9 ans + respect plafond loyer |
Location 9 ans mini. par bail commercial.
Si récup. TVA, obligation de conserver 20 ans.
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Plafonnement ou non des loyers et conditions ou non de ressources du locataire (selon secteur intermédiaire ou libre) |
| Horizon |
9 ans minimum. Au-delà: conserver le bien pour revenus futur ou revente |
9 ans minimum |
5 à 6 ans (secteur intermédiaire) mini. de location. Puis revente ou utilisation + location saison. |
| Divers |
Montage recommandé sans apport. Impact encore plus important si revenus fonciers existants |
Possibilité d'utiliser le bien jusqu'à 8 semaines / an.
Récupération possible de la TVA |
Possibilité, après 5 à 6 ans, d'utiliser le bien et/ou de le louer en saisonnier |
| Conseils |
Choix de l'immobilier primordial, pour la location comme pour la revente |
Attention à ne pas surpayer le bien et à la revente |
Attention à la qualité de l'immobilier et à la stabilité du marché local |
| Défiscalisation sur l'année en cours |
Difficile car au prorata temporis / achèvement |
Possible |
Possible, mais bons produits très rares |
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Monuments Historiques |
Malraux |
LMP |
| Principe |
Investissement en vue de la restauration complète, puis location |
Investissement en vue de la restauration complète, puis location |
Investissement en vue de se placer sous le régime fiscal du Loueur en Meublé Professionnel |
| Support d'investissement |
Immobilier ancien classé nécessitant beaucoup de travaux |
Immobilier ancien nécessitant beaucoup de travaux, situé en secteur sauvegardé |
Neuf ou ancien loué en meublé, en principe hors Paris / RP |
| Investissement optimal |
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
Selon défiscalisation et patrimoine souhaité |
mini. 350 000 euros |
| Avantage fiscal |
Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sur le revenu global |
Régime revenus fonciers + imputation sans limite des déficits fonciers (travaux notamment) sauf intérêts d'emprunt imputables seulement à concurrence des loyers (excédent reportables sur 5 ans) sur le revenu global |
Statut professionnel autorisant l'imputation des déficits liés à cette activité (Autres qu'amortissements) sur le revenu global. Imposition aux BIC. Amortissement de l'immobilier et du mobilier |
| Impact fiscal |
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible |
Très fort pendant la période des travaux, soit 1 à 2 ans en général, puis plus faible |
Fort de 1 à 5 ans, puis longue période de non imposition des revenus tirés du LMP |
| Conditions |
Immeuble classé, inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques ou appartenant au patrimoine national |
Location 6 ans à titre de résidence principale du locataire |
Dégager 23 000 euros mini. annuels de revenus locatifs (ou que l'activité LMP dégage + de 50% des revenus globaux) |
| Horizon |
Aucune obligation de location, mais au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans minimum conseillés |
6 ans minimum de location; cependant, au regard de l'imposition sur la plus-value, 15 ans conseillés |
En principe long terme / revenu. Néanmoins, exonération plus-value possible > 5 ans. |
| Divers |
Montage en InFine avec capitalisation des réductions d'impôt. Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) |
Montage en InFine avec capitalisation des réductions d'impôt. Optimisé en cas de revenus fonciers. Applicable également en cas de revenus exceptionnels (plus-value; stocks options, etc.) |
TVA en principe récupérable. Inscription nécessaire au RCS. Transmission facilitée (bien professionnel) |
| Conseils |
Choix de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux |
Choix de l'immobilier et du maître d'oeuvre pour la restauration primordiaux |
Choix de l'immobilier et du gestionnaire primordiaux |
| Défiscalisation sur l'année en cours |
Possible, mais produits très rares |
Possible, mais produits très rares |
Possible, mais bons produits très rares |
